Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Na czym polega zasiedzenie? Przepisy Kodeksu cywilnego stanowią, że posiadacz nieruchomości, który nie jest właścicielem nabywa własność jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa własność, jeśli nawet posiadał nieruchomość w złej wierze.

Tym samym aby nabyć własność nieruchomości należy być posiadaczem samoistnym. Samoistny posiadacz to osoba, która włada nieruchomością jak właściciel. Dodatkowo aby zasiedzieć nieruchomość musi upłynąć odpowiednio długi czas tego posiadania.

Dobra i zła wiara posiadacza

Posiadaczem w dobrej wierze jest ktoś, kto nie jest właścicielem nieruchomości ale pozostaje w błędnym, jednak uzasadnionym przekonaniu, że takim właścicielem jest.

Takie sytuacje występowania dobrej wiary posiadacza nieruchomości będą bardzo rzadkie, będzie to np. sytuacja kiedy ktoś kupił nieruchomość od osoby, która widniała w księdze wieczystej nieruchomości jako właściciel, a w rzeczywistości nim nie była.

Znacznie częściej będziemy mieć do czynienia z istnieniem złej wiary posiadacza. Taka sytuacja ma miejsce wówczas, gdy posiadacz ma świadomość, że właścicielem nie jest np. kupił nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie ustnej lub nawet pisemnej,  ale bez zachowania formy aktu notarialnego.

Zasiedzenie nieruchomości w praktyce

 Zasiedzenie nieruchomości następuje wprawdzie z mocy prawa, ale należy złożyć odpowiedni wniosek w sądzie, który stwierdzi nabycie własności przez zasiedzenie. Posiadacz nieruchomości będzie musiał w postępowaniu wykazać, że jest posiadaczem samoistnym nieruchomości i posiada tę nieruchomość przez odpowiednio długi czas. Co istotne przepisy prawa zezwalają aby do biegu terminu zasiedzenia doliczyć okres posiadania swojego poprzednika,  jeśli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania.

Dowody w sprawie o zasiedzenie

Do wniosku o zasiedzenie należy przedłożyć dowody, które świadczą o tym, że posiadacz nieruchomości rzeczywiście włada przedmiotową nieruchomością jak właściciel. Często jest to trudne zadanie, szczególnie jeśli nie ma żadnego dokumentu, który potwierdzałby przejście posiadania na konkretną osobę. Wtedy pomocne mogą być zeznania świadków np. członków rodziny posiadacza czy sąsiadów,  którzy potwierdzą te okoliczności, a co istotne- potwierdzą datę objęcia nieruchomości w posiadanie, bowiem od tej daty liczony jest czas niezbędny do stwierdzenia zasiedzenia.

Kolejnym dowodem w sprawie mogą być potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości uiszczane przez samego posiadacza. Ponadto mogą to być faktury potwierdzające wykonanie remontów nieruchomości, zakupu materiałów budowlanych czy wszelkich innych nakładów poczynionych na utrzymanie nieruchomości lub zwiększenie jej wartości Pomocne mogą być także wszelkie fotografie lub nagrania, na których widnieje sam wnioskodawca lub członkowie jego rodziny z widoczną w tle nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia.

Przerwanie biegu terminu zasiedzenia nieruchomości

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń. Oznacza to tylko tyle, że bieg terminu zasiedzenia podlega przerwie i zawieszeniu.

Przerwa biegu zasiedzenia ma miejsce,  gdy właściciel nieruchomości podejmie jakąś czynność procesową zmierzającą do pozbawienia posiadacza posiadania, np. zawezwanie do próby ugodowej w sprawie wydania nieruchomości.

Zawieszenie biegu terminu zasiedzenia polega na wstrzymaniu rozpoczęcia lub dalszego biegu tego terminu na czas występowania okoliczności utrudniających uprawnionemu dochodzenia roszczeń. Okresu trwania tych okoliczności nie uwzględnia się przy obliczaniu terminu. Może to być sytuacja kiedy właściciel z powodu siły wyższej nie może dochodzić swoich  roszczeń przed sądem, a wtedy zawieszenie terminu zasiedzenia trwa przez czas istnienia tej przeszkody.

Niewątpliwie pomoc adwokata w sprawach o zasiedzenie jest nieoceniona. Warto z niej skorzystać już na wstępnym etapie aby uzyskać informację czy w danej sprawie istnieje możliwość zasiedzenia nieruchomości i czy upłynął już termin niezbędny do jej zasiedzenia. Ponadto adwokat pomoże sporządzić wniosek oraz skompletować niezbędne dokumenty.